Despre Due Diligence in General

"Due diligence" este un termen folosit pentru o serie de concepte care implica o investigatie, cu un anumit standard, a unei afaceri sau a unei persoane, inainte de semnarea unui contract, sau a unui act. Due diligence ajuta un cumparator sau un investitor sa se asigure ca nu sunt probleme neprevazute cu activul sau investitia sa, precum si ca nu plateste mai mult decat ar accepta sa fie necesar.

Due diligence imobiliar!

Termenul este folosit pentru a desemna o investigare a unei proprietati imobiliare determinate, proprietate personala, a unei companii sau a unei entitati, care sa cuprinda o analiza detaliata a tuturor faptelor, conditiilor, regulilor, legilor, regulamentelor, considerentelor financiare, sau a oricaror altor aspecte, inainte ca un cumparator, chirias, garant, creditor sau orice persoana interesata, sa adopte o decizie finala privind implicarea in orice procedura referitoare la imobilul in cauza.

Intrucat procedura de due diligence imobiliar presupune o etapizare, o ierarhizare a prioritatilor beneficiarului, personal inteleg sa abordez lucrurile de la notiuni abstracte, dar foarte importante (e.g. credibilitatea partenerului identificat de catre beneficiar, clarificarea si intelegerea drepturilor si obligatiilor care greveaza imobilul), pana la notiuni concrete ~ exemplificand starea fizica a proprietatii. 

O evaluare a starii fizice a proprietatii, va include o analiza a functionalitatii (lato sensu) a imobilului in scopul aprecierii lucrarilor/investitiilor de mentenanta care urmeaza a fi executate si care ar avea impact asupra valorii acestuia.

Fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, infrastructura de alimentare cu apa, de scurgere, cea electrica si de gaze, precum si alte utilitati asociate, transportul pe verticala, anvelopa constructiei, sunt doar cateva elemente care contribuie la intelegerea starii fizico-tehnice a imobilului.

Asemenea analize sunt utile atat in vederea negocierii costului (pretului) asociat unei proprietati, cat si pentru planificarea financiara. 

      Parte a procesului de due diligence imobiliar, dar fara a se limita la acestea, inteleg:
      1.      Starea juridica a proprietatii
      2.      Starea asupra sarcinilor de care este grevat imobilul, precum si orice servituti sau acorduri reciproce care privesc proprietatea
      3.      Starea contractelor comerciale si de inchiriere asupra imobilului
      4.      Regimul din cartea funciara si istoric
      5.      Regimul rolului fiscal si istoric
      6.      Regimul asigurarii si istoric daune
      7.      Starea fizico-tehnica a constructiei
      8.      Regimul cailor de acces
      9.      Regimul infrastructurii de utilitati, puteri instalate si consum, contorizare
      10.    Regimul infrastructurii de utilitati subteran si suprateran
      11.    Regimul parcarii/rampa incarcare/descarcare marfa
      12.    Regimul autorizarii de mediu
      13.    Urbanism si coeficienti urbanistici
      14.    Regimul zonal de transport si tranzit
      15.    Statistica criminalitatii de zona
      16.    Starea panzei freatice
      17.    Clasificare seismica
      18.    Conditii speciale privind mediul zonal
      19.    Conditii speciale de piata
      20.    Conditii speciale de fiscalitate imobiliara si regim aplicabil proprietatii
 

Apreciez ca parte din activitatea de real estate consultancy este detinuta de activitatea de due diligence - absolut esentiala pentru intelegerea per ansamblu a situatiei de facto a obiectivului imobiliar.